Можно ли продать квартиру без согласия собственника

Содержание

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2021 году?

Можно ли продать квартиру без согласия собственника

Часто соглашение о продаже заключается не на целую квартиру, а на часть помещения. В этом случае важно соблюсти интересы других владельцев. Приходится решать проблемы, связанные с оформлением документации и извещением собственников долей. Иначе сделка может быть оспорена признана недействительной.

В статье рассмотрим, что представляет собой долевая собственность на жилое помещение, можно ли ее продать без согласия совладельцев, кто обладает преимущественным правом, как правильно заключить соглашение о купле-продаже.

Что представляет собой долевая собственность на квартиру?

Долевая собственность подразумевает под собой, что недвижимость принадлежит двум лицам и более. Доля каждого владельца выражена в виде процентного отношения от общей площади. Самый популярный вариант – распределение собственности в равных долях.

Долевая собственность на жилой объект недвижимости возникает в результате совершения заинтересованными лицами различных сделок, в которых участвует больше двух лиц. Владельцы сами выбирают данный вид владения и распределяют между собой доли в праве на жилье. В практике встречаются следующие ситуации:

  • Члены одной семьи приватизировали жилье в долевую собственность;
  • Супруги разделили жилье на основании нотариального брачного соглашения или судебного решения;
  • Несколько человек унаследовали жилую недвижимость по завещанию или закону.

Раздел совместной собственности на доли производится как по взаимному соглашению совладельцев, так и в судебном порядке. Если состав семьи увеличился (например, в связи с появлением детей), суд может пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев.

Пример 1. Супруги Степановы Е.А. и С.В. приватизировали муниципальную квартиру, находящуюся у них в социальном найме. Вместе с ними проживает несовершеннолетний сын Степанов А.А.

При регистрации в Росреестре права собственности недвижимость поделена на три равные доли, составляющие 1/3 от общей площади. В Росреестр внесены сведения о трех собственниках: Степанове Е.А., Степановой С.В. и Степанове А.А.

На каждого из них выдана выписка из ЕГРПН.

Какие ограничения накладывает долевая собственность?

Обладатели долей имеют равные права на пользование помещением. При этом они должны соблюдать следующие ограничения:

  • Не нарушать интересы прочих собственников;
  • Перед тем, как реализовать свою часть жилья, уведомить об этом других владельцев.

Названные ограничения не лишают собственника права искать покупателей и определять с ними условия контракта о купле-продаже.

Пример 2. Четырехкомнатная квартира является долевой собственностью супругов Антонова Е.И. и Антоновой И.А. После расторжения брака бывшая жена решила реализовать свою долю. Перед заключением сделки она направила письменное извещение в адрес Антонова Е.И. Он выкупил долю, воспользовавшись преимуществом на покупку.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Совладельцы имеют приоритет в покупке части имущества перед остальными лицами (статья 250 ГК РФ). Поэтому многие отказываются от таких сделок. Ведь для их совершения нужно получать согласие других собственников.

Если титульные владельцы решат воспользоваться привилегией выкупа, доля передается следующим образом:

  • Один совладелец покупает часть жилого помещения, его доля увеличивается;
  • Несколько совладельцев приобретают долю и определяют, на сколько увеличатся их части в праве на объект недвижимости.

Продать долю без согласия других собственников можно только в двух случаях:

  1. После отправки уведомления о продаже прошел месяц, однако остальные владельцы никак на него не отреагировали. Продавец подписывает соглашение о купле-продаже с любым лицом.
  2. Другие собственники отказались от преимущественного права на покупку в письменном виде. Доля продается любому покупателю до истечения 30 дней.

Если преимущественное право будет нарушено, любой совладелец вправе в течение трех месяцев обратиться в судебную инстанцию с требованием о передаче ему прав и обязанностей покупателя.

Пример 3. Савельева А.А. обратилась в суд с иском к Леонтьевой И.И., в котором просила перевести на нее права и обязанности покупателя на долю в общей долевой собственности. Указала, что является совладельцем коммунальной квартиры.

Она узнала, что ответчик продает комнату, и обратилась к нотариусу. Вместе с ним составила заявление о согласии на приобретение доли. Однако Леонтьева И.И. уклонилась от подписания контракта о купле-продаже и продала долю другому лицу. Суд установил, что Савельева А.А.

дала согласие на покупку, однако не уложилась в месячный срок. Она не совершила действия, направленные на приобретение имущества. Истец должен был внести необходимую сумму на депозит нотариуса или передать Леонтьевой И.И.

По этой причине в иске было отказано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.12.2018 года № 33-24735/2018).

Как продать долю в квартире без согласия других владельцев: пошаговая инструкция

Процедура реализации доли в квартире отличается от сделок, предметом которых является целый объект недвижимости. Рассмотрим пошагово, как правильно заключить договор, чтобы его нельзя было оспорить.

Шаг 1 – Выделение доли в квартире

Если общая собственность не поделена между владельцами, то необходимо выделить долю в квартире. Сделать это можно двумя способами:

  1. По соглашению с другими собственниками. Составляется соглашение и заверяется у нотариуса. Затем право собственности на долю регистрируется в Росреестре.
  2. По судебному решению. При отказе других владельцев производить раздел следует обратиться в суд с иском. Право собственности на долю регистрируется на основании судебного акта.

В результате гражданин становится владельцем части имущества. Если право собственности на долю уже оформлено, этот этап можно пропустить.

Шаг 2 – Уведомление других владельцев о продаже доли

Продажа доли без согласия других собственников законом не разрешена, поэтому нужно уведомить их о планируемой сделке. Извещение оформляется в письменном виде и должно содержать обязательную информацию:

  • Общие условия сделки;
  • Стоимость доли;
  • Предложение воспользоваться преимущественным правом на покупку;
  • Просьбу дать письменный отказ в случае отказа от преимущественного права;
  • Срок для принятия решения (не меньше одного месяца).

Уведомление необходимо направить способом, позволяющим установить факт вручения.

Скачать образец уведомления о продаже доли

Другие собственники вправе заявить о своем решении сразу, не дожидаясь истечения месячного срока. В случае, когда кто-то из них заявил намерение купить долю, сделка оформляется с ним.

Если в течение месяца никто из совладельцев не отреагировал на уведомление, продавец вправе приступить к оформлению договора купли-продажи с третьим лицом без согласия второго собственника.

Рекомендуем воспользоваться помощью нотариуса, который поможет подготовить уведомление. При отказе других владельцев от получения извещения он составит документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к надлежащему уведомлению.

Шаг 3 – Заключение договора

После решения вопроса с преимущественным правом продавец согласовывает с покупателем условий договора. Он составляется в соответствии с требованиями главы 30 ГК РФ. В контракт нужно внести обязательную информацию:

  • Сведения о сторонах (ФИО, адреса, контакты, паспортные данные);
  • Описание предмета сделки (площадь, размеры доли, кадастровый номер, адрес объекта недвижимости);
  • Стоимость;
  • Условия оплаты;
  • Дату заключения.

Предлагаем воспользоваться образцом договора, разработанным нашими юристами.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если при составлении договора возникли сложности, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу. Он подскажет, как правильно описать предмет сделки.

Шаг 4 – Удостоверение договора у нотариуса

Сделки с долями в квартире обязательно удостоверяют у нотариуса. Поэтому стороны соглашения обращаются в нотариальную контору. Помимо договора потребуется предоставить:

  • Паспорта;
  • Выписку из ЕГРН на объект недвижимости;
  • Уведомление, направленное другим совладельцам;
  • Доказательства получения уведомления другими собственниками.

После проверки документов нотариус заносит сведения в нотариальный реестр и проставляет на договоре удостоверяющую надпись.

Шаг 5 – Регистрация права собственности на долю в Росреестре

В завершение сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Стороны оплачивают госпошлину и подают заявление. К нему прикладывают пакет документации:

  • Договор;
  • Технический и кадастровый паспорт;
  • Удостоверение личности;
  • Выписку из ЕГРН.

Сумма госпошлины для каждой стороны составляет 2 000 руб.

Собственнику на руки выдается выписка из ЕГРН о переходе к нему права на часть недвижимости.

Юридическая помощь при продаже доли в квартире без согласия других собственников

На практике могут возникнуть сложности при реализации доли в жилой недвижимости, когда одним из совладельцев является несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо.

Поэтому желательно тщательно продумать все этапы совершения сделки, чтобы не нарушить права других собственников. Во избежание ошибок обратитесь за помощью к профессиональному юристу.

Получите бесплатную консультацию у специалистов нашего сайта. Свяжитесь с нами прямо сейчас!

Источник: https://Glavny-yurist.ru/prodazha-doli-kvartiry-bez-soglasiya-drugih-sobstvennikov.html

Как продать квартиру, если один собственник против?

Можно ли продать квартиру без согласия собственника

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку.

Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!).

Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю.

Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли.

Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами.

К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи.

Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…».

Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_esli_odin_sobstvennik_protiv/7029

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия второго, других собственников в 2021 году

Можно ли продать квартиру без согласия собственника

» Жилищные споры » Продажа доли квартиры без согласия других собственников

12 316 просмотров

Права долевой собственности на неделимый объект (которым и является квартира) тесно связаны с обязанностями и ограничениями для его владельцев.

Распоряжаясь и пользуясь своей частью имущества, каждый из них обязан учитывать интересы остальных собственников и своевременно сообщать им о планируемых сделках.

Поэтому перед продажей доли общей жилплощади важно определить допустимую степень влияния совладельцев и при необходимости урегулировать этот вопрос с ними.

Можно ли продать квартиру без согласия второго собственника

Общий объект недвижимости может принадлежать владельцам на правах, как совместной, так и долевой собственности. Подробнее об этих понятиях: В чем разница между совместной и общей долевой собственностью

И то, в какой форме зарегистрированы права на владение общей квартирой, определяет допустимость продажи ее части без согласия других правообладателей.

Совместную

Общая совместная собственность возникает тогда, когда к двум или более лицам во владение переходит имущественный объект, и право собственности на него регистрируется без закрепления за каждым из совладельцев отдельной доли.

Пример. В браке супруги приобретают жилплощадь и оформляют ее на мужа. Но юридически данная квартира будет принадлежать обоим супругам по праву общей совместной собственности, так как по умолчанию причисляется к имуществу, нажитому ими в браке.

Пример. В результате наследования квартира умершего отходит троим наследникам. И так как в завещании не было указаний по поводу четкого распределения общего объекта недвижимости между ними, до оформления раздела он будет считаться общим совместным.

Распоряжаются совместной жилплощадью ее совладельцы только сообща. Без предварительного согласования они не могут продать квартиру или даже ее часть — для проведения сделки инициатору продажи потребуется предъявить в уполномоченный орган письменное разрешение, полученное от остальных собственников жилья.

Как разделить

Объект, находящийся в совместной собственности, легко может стать долевым. Для этого его совладельцам необходимо заключить соглашение о разделе либо подать соответствующее прошение в суд.

В соглашении участники совместной собственности самостоятельно распределяют имущество, прописывая, на что и в каком объеме вправе рассчитывать каждый из них единолично.

За основу при этом, как правило, берется позиция законодательства, согласно которой:

  1. Совместно нажитое имущество супругов принадлежит им на равных основаниях, и по инициативе хотя бы одного из них делится пополам.
  2. Имущественный объект, наследуемый несколькими преемниками по закону, впоследствии делится между ними поровну.
  3. Установленный по умолчанию порядок распределения долей в совместной собственности может быть изменен вследствие внесения существенного вклада в развитие и совершенствование общего имущества отдельными совладельцами.

Если при осуществлении раздела сособственники столкнулись с непримиримыми разногласиями, возникший между ними конфликт урегулируется в суде, а раздел жилплощади на доли производится в принудительном порядке.

Долевую

После раздела совместной квартиры или в случае, когда она изначально поступила к правообладателям в долевом соотношении, регистрируется общая долевая собственность.

Ее участники связаны между собой некоторыми правами и обязанностями, но в рамках своих долей они могут распоряжаться общим имуществом практически без ограничений.

Примеры возникновения долевой собственности:

  1. Продажа недвижимости по частям.
  2. Дарение доли.
  3. Наследование по завещанию, когда волеизъявлением ныне покойного жилье было распределено между преемниками в долях.

Никто не вправе запретить владельцу доли продать ее, поэтому разрешение на отчуждение от остальных зарегистрированных собственников не требуется.

После заключения договора приватизации жилплощадь, ранее используемая по договору социального найма, становится общим совместным имуществом лиц, зарегистрированных в данной квартире.

При желании разграничить свои правомочия они могут осуществить раздел объекта приватизации:

  • в равных долях (применяется по умолчанию);
  • соразмерно внесенному в общее имущество материальному вкладу (если он физически неотделим от недвижимости).

После государственной регистрации своей доли в приватизированной квартире собственник может беспрепятственно распоряжаться ею, в том числе и продавать.

При упоминании о некоторых ограничениях в свободе распоряжения долевой собственностью, имелось в виду преимущественное право покупки, существующее у всех ее совладельцев.

Преимущественное право покупки — привилегия, установленная законом (ст. 250 ГК РФ) для всех обладателей долей общего объекта недвижимости.

Все, что нужно знать о преимущественном праве покупки:

  1. Им в равной степени наделяются все сособственники без исключения.
  2. От него можно отказаться, но нельзя уступить в пользу посторонних лиц.
  3. Сохраняет свою актуальность на протяжении 30 дней с момента получения уведомления* о продаже доли.
  4. Не может стать препятствием к продаже доли, а лишь в некоторой степени регулирует выбор покупателя.
  5. Несогласие с условиями сделки, невыход на ее совершение в установленный законом срок (30 дней) означает отказ от преимущественного права.
  6. Нарушение права не влечет за собой недействительность сделки, но может стать основанием для перевода прав и обязанностей покупателя с постороннего лица на другого собственника (по заявлению последнего, поданного в судебный орган течение 3-х месяцев с момента заключения неправомерной сделки).
  7. Нарушением преимущественного права считается несоблюдение порядка рассылки уведомлений о продаже, указание в них намеренно завышенной цены (не соответствующей выдвигаемой другим потенциальным покупателям) и заключение сделки с посторонними лицами до истечения 30-тидневного срока.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2021 году

Как уже упоминалось выше, при продаже доли в праве общей собственности одобрения совладельцев не требуется. Важно не забыть о рассылке им писем с предложением выкупа, в остальном порядок заключения сделки купли-продажи можно назвать типичным для возмездного отчуждения недвижимости.

Порядок

Алгоритм действий продавца таков:

  1. Обдумывание и утверждение условий сделки.
  2. Составление и рассылка уведомлений о продаже доли жилплощади остальным собственникам.
  3. Выжидание месячного срока, отведенного потенциальным покупателям из числа совладельцев квартиры на раздумья.
  4. Выбор покупателя (с учетом преимущественного права покупки).
  5. Составление договора купли-продажи.
  6. Заключение сделки и удостоверение данного факта у нотариуса.
  7. Произведение расчета (рекомендуется задействовать при этом незаинтересованного посредника или воспользоваться подходящими услугами банка).
  8. Оплата госпошлины за предоставление нотариальной услуги.

Перед заключением договора следует ещё раз внимательно изучить его содержание даже, если составлением документа занимался лично продавец. Это необходимая мера позволит выявить опечатки и неточности и поможет избежать их последствий.

Процесс купли-продажи недвижимости осуществляется в три этапа:

  1. Подготовительный.
  2. Проектный.
  3. Заключительный.

В ходе подготовительного этапа закладывается правовая и материальная основа сделки — установление суммы и условий, и сообщение другим собственникам о намерении продать долю общей квартиры.

Утверждая цену договора, важно помнить о рисках указания фиктивного значения — в результате стороны могут попасть в крайне невыгодное положение и потерять значительную часть денег. Поэтому крайне важно не поддаваться на соблазн и отказаться от получения незначительной разовой выгоды в пользу гарантированной законности сделки.

Пример. Продавец с покупателем решили сэкономить на оформлении договора купли-продажи и указали заниженную стоимость.

Но они не смогли предугадать, что в течение месяца после заключения сделки объявится собственник другой части жилплощади и добьется через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

В результате он оплачивает состоявшемуся покупателю сумму, затраченную им по документам, и становится счастливым обладателем крайне выгодного приобретения.

Проектный этап предусматривает разработку и изложение текста договора. Ответственность за его осуществление лучше переложить на компетентных специалистов (например, юристов нашего портала) и ограничиться только внимательным изучением готового документа.

Заключительный этап процедуры совершается при участии обеих сторон, их представителей (при необходимости) и нотариуса.

Сделки по отчуждению долей недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

В нотариальной конторе продавец с покупателем подписывают договор, оплачивают расходы по оформлению и передают документ на удостоверение, после чего нотариус скрепляет действительность документа своей подписью и печатью, а затем вносит сведения о совершенном нотариальном действии в Единую информационную систему нотариата.

При грамотном осуществлении перечисленных этапов доля считается проданной, и у покупателя появляется основание для регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость.

Образец договора купли-продажи

Договор составляется в трех экземплярах в письменной форме и обязательно включает в себя:

  1. ФИО, паспортные данные сторон.
  2. Технические характеристики предмета сделки.
  3. Местоположение жилплощади.
  4. Утвержденная стоимость.
  5. Условия оформления и оплаты.
  6. Дату заключения.

Скачать образец договора купли-продажи

Образец предложения выкупа

Уведомление о продаже части жилплощади излагаются в простой письменной форме. В качестве примера можно рассмотреть представленный ниже образец:

Необходимые документы

При заключении договора купли-продажи от сторон потребуются следующие документы:

  1. Удостоверения личности.
  2. Правоустанавливающие документы на долю квартиры (подойдет выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
  3. Доверенности на имена представителей, участвующих в заключении договора.
  4. Квитанции об оплате госпошлины и УПТХ (услуг правового и технического характера).
  5. Документы, подтверждающие наличие обременений доли недвижимости.

Бумаги, имеющиеся у сторон в единичном экземпляре (кроме квитанций об оплате), подаются нотариусу в виде копий при обязательном предъявлении оригинала.

Расходы

За удостоверение сделки нотариус удержит с ответственного лица:

  • госпошлину в размере 0,5 % от цены договора (в пределах 300–2 000 руб.);
  • плату за предоставление услуг правового и технического характера — в зависимости от региона (тариф для Москвы — 5 000 руб.).

Обязанности за конкретным плательщиком устанавливаются договором. Им может быть покупатель, продавец либо они вместе в указанном соотношении.

Регистрация перехода права

Сам по себе заключенный договор не влечет за собой переход права собственности на недвижимость. Для этого требуется регистрация последствий купли-продажи в Росреестре.

Сторонам сделки необходимо:

  1. Взять с собой подписанный и удостоверенный договор, паспорта и выписку из ЕГРН.
  2. Явиться в орган госрегистрации (отдел Росреестра по месту расположения квартиры).
  3. Написать заявление о регистрации перехода права собственности.
  4. Оплатить госпошлину (2 000 руб.).
  5. В назначенный день посетить отделение повторно для завершения регистрации.

Право собственности на момент окончания оформления и в дальнейшем будет подтверждаться выпиской из ЕГРН.

Сделки с несовершеннолетними и недееспособными

Если в качестве продавца, покупателя или одного из сособственников общей квартиры будет выступать несовершеннолетний или лишенный дееспособности гражданин, к осуществлению сделки в обязательном порядке привлекается его законный представитель.

Законный представитель — это совершеннолетний, полностью дееспособный человек, который в силу решения органа опеки и попечительства либо на основании родительских прав несет ответственность за благосостояние и соблюдение законных интересов своего подопечного или ребенка.

Родитель, попечитель либо опекун от имени несовершеннолетнего/недееспособного лица совершает юридически значимые действия: заключает сделки, отказывается от преимущественного права покупки и т. п.

Но, если предметом договора является отчуждение имущества социально уязвимого гражданина, его представителю необходимо заручиться разрешением органа опеки и попечительства. Только при таком условии сделка купли-продажи будет признана законной.

Осуществляется ли продажа доли квартиры без согласия других собственников? Ответ однозначно отрицательный — долевая форма собственности не накладывает подобных ограничений на своих участников. Однако интересы совладельцев общей жилплощади при продаже ее части должны быть учтены. В противном случае сделка не состоится либо будет признана незаконной в дальнейшем.

Хотите уберечь себя от необдуманных действий и продать долю квартиры на наиболее выгодных условиях? Вы можете сделать это с помощью наших юристов. Обратитесь к ним за бесплатной консультацией уже сейчас и в течение 5 минут вы получите ценную рекомендацию по своему вопросу.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-doli-kvartiry-bez-soglasiya-drugih-sobstvennikov/

Мне нужны деньги. Могу ли я продать свою долю в квартире без согласия остальных?

Можно ли продать квартиру без согласия собственника

Здравствуйте, уважаемая редакция Т⁠—⁠Ж. Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания.

Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире.

Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Николай

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки.

Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:
  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги.

Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/share-flat/

Как продать квартиру если один из собственников против?

Можно ли продать квартиру без согласия собственника

Продажа квартиры с несколькими совладельцами имеет свои особенности. Их необходимо учитывать в процессе подготовки документов для заключения сделки купли-продажи, а также при прохождении процедуры по переоформлению прав собственности.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Квартира, в которой несколько владельцев, может находиться в совместной либо общей долевой собственности. Долевая собственность обозначает, что каждый из владельцев имеет право распоряжаться и владеть определенной долей в рамках одной квартиры.

Такой вариант возможен при изначальном приобретении квартиры несколькими лицами, при получении ее по наследству с распределением долей между всеми наследниками, при оформлении жилья в собственность всех прописанных в квартире лиц через приватизацию, в результате раздела собственности супругов в судебном порядке с выделением долей мужа и жены.

При совместной собственности лицам принадлежит равное право на квартиру, но доли при этом не выделены.

Такой вид владения недвижимостью и прочим имуществом возникает между супругами в период заключения брачного союза.

Отличие продажи квартиры с несколькими собственниками от обычной продажи квартиры заключается в следующем:

  1. При совместной собственности супруга продавца должна дать свое согласие на проведение сделки купли-продажи. Если такое согласие получить не удалось, то необходимо выделение доли каждой стороны в натуре в судебном порядке.
  2. При общей долевой собственности каждый совладелец вправе свободно распоряжаться принадлежащей им долей и может продавать ее кому угодно. Несколько собственников могут продать квартиру как единый объект недвижимости в рамках 1-ой сделки. Если согласие от всех сторон получить не удалось, то продавцу доли стоит учитывать правило о преимущественном праве покупки других собственников. Это значит, что заключить сделку он может только после предложения приобрести свою часть другим собственникам.

Комплект документов для заключения сделки

Для заключения сделки купли-продажи потребуется стандартный комплект документов, который включает выписку из ЕГРН/ЕГРП на объект (или свидетельство старого образца), правоустанавливающие документы, техническую документацию из БТИ. Также дополнительно понадобится:

  • письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса (при совместной собственности);
  • письменный отказ от преимущественного права покупки от других собственников, заверенный нотариально.

Оформление договора купли-продажи при нескольких собственниках будет не сильно отличаться от типового. Его особенности будут состоять в следующем:

  • в договоре будут указаны несколько продавцов с указанием доли каждого из них;
  • может быть прописан раздельный расчет с продавцами с указанием их реквизитов банковских счетов для перечисления средств за долю каждого лица.

Допускается и иной вариант: каждый из продавцов подпишет отдельный договор купли-продажи от себя в пользу одного покупателя.

Но при этом придется дважды заплатить за перерегистрацию прав собственности на квартиру, что невыгодно для покупателя.

Порядок оформления продажи квартиры, если один из собственников против

Если квартира находится в совместной собственности, то заключение сделки купли-продажи требует обязательного согласия от обеих сторон.

Продать квартиру без согласия второй стороны нельзя ни при каких обстоятельствах. В таком случае потребуется предварительно обратиться в суд для определения долей каждой стороны.

Обычно ответчик и истец получают равные доли, но возможны и иные варианты (например, когда требуется соблюдение интересов детей). Также ответчику может быть присвоена компенсация за его часть квартиры после ее продажи.

После выделения долей в судебном порядке сторонам следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать права на долю в официальном порядке. Далее сделка купли-продажи будет проводиться аналогично тому варианту, по которому продается квартира из долевой собственности:

1. Продавец доли направляет другим собственникам извещение о своем желании продать долю и воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии с 250 ст. ГК РФ. В извещении должна быть указана выкупная цена и существенные условия сделки.

2. У других собственников есть 30 дней на то, чтобы согласиться на покупку доли на предложенных условиях либо отказаться от права преимущественной покупки. Если они никак не отреагируют на поступившее предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.

После того как вышеуказанные условия выполнены, продавец может приступать к заключению сделки купли-продажи с любым лицом.

Но ему следует помнить, что он не вправе продавать квартиру дешевле, чем по цене, указанной в извещении для других собственников.

Таким образом, при долевой собственности продажа квартиры лишь несколько затягивается по срокам, но отсутствие согласия всех собственников не может быть преградой для заключения сделки.

Альтернативные способы

Существует также несколько альтернативных способов обойти требование о преимущественном праве других собственников:

  • заключить договор дарения вместо договора купли-продажи (в рамках безвозмездных сделок соглашение не нужно);
  • заключить договор займа с покупателем и передать свою долю в квартире в качестве отступной за пропуск сроков платежа;
  • заключить договор купли-продажи по завышенной цене, что гарантирует отказ от преимущественного права других собственников.

Квартира как единый объект может быть продана гораздо дороже, чем в случае продажи по долям.

Принудить всех собственников к продаже нельзя, они могут заключать сделку купли-продажи только по своему желанию.

Но есть одно исключение: если доля возражающего собственника невелика, то можно заставить его передать свою часть другим владельцам принудительно через суд с выплатой ему денежной компенсации.

Чем грозит продажа квартиры без согласия других собственников?

Так как согласие других собственников является обязательным условием заключения сделки купли-продажи, то его невыполнение грозит аннулированием заключенного договора и признанием его недействительным. С таким иском вправе обратиться в суд другие собственники, имущественные права которых были нарушены. Мотивировать свое исковое заявление собственники могут п.3 ст.35 Семейного кодекса и 253 ст. ГК РФ.

В результате стороны сделки вернуться к начальной точке: права собственности на квартиру вернуться к продавцу. Он должен будет возместить покупателю уплаченную им цену за квартиру, а также выплатить неустойку в виде назначенной судом фиксированной суммы либо как платы за незаконное пользование чужими средствами за каждый день.

Если собственник проигнорирует правило ГК о преимущественной покупке, то другие дольщики могут в судебном порядке потребовать перевода обязанностей/прав покупателей на себя (согласно п.3 ст.250 ГК РФ). На это у них есть три месяца с того момента как они узнали о нарушении своих прав. Это подтверждается судебной практикой и Постановлением Верховного суда.

Другие собственники также могут оспорить сделку купли-продажи, если доля была продана по более выгодной цене, чем им было предложено продавцом в официальном извещении.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/sobstvennik-protiv.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.